各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：
　　現(xiàn)將《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》印發(fā)給你們，請你們依此監(jiān)督指導(dǎo)稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，執(zhí)行過程中如有問題，請及時上報稅務(wù)總局（注冊稅務(wù)師管理中心）。
　　本準則自2008年1月1日起施行。
　　附件：1.涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（參考文本）
　　　　　2.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無保留意見的鑒證報告）
　　　　　3.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于保留意見的鑒證報告）
　　　　　4.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于無法表明意見的鑒證報告）
　　　　　5.土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）（適用于否定意見的鑒證報告）
　　　　　6.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關(guān)附表

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　國家稅務(wù)總局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○七年十二月二十九日



土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則



　　第一章總則
　　第一條為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）以及《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，制定本準則。
　　第二條本準則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報的信息實施必要審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并出具鑒證報告，增強稅務(wù)機關(guān)對該項信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù)。
　　第三條納入稅務(wù)機關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。
　　第四條在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境。業(yè)務(wù)環(huán)境包括：業(yè)務(wù)約定事項、鑒證對象特征、使用的標準、預(yù)期使用者的需求、責(zé)任方及其環(huán)境的相關(guān)特征，以及可能對鑒證業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響的事項、交易、條件和慣例及其他事項。
　　第五條承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
　�。ㄒ唬┙邮芪�托的清算項目符合土地增值稅的清算條件。
　�。ǘ�）稅務(wù)師事務(wù)所符合獨立性和專業(yè)勝任能力等相關(guān)專業(yè)知識和職業(yè)道德規(guī)范的要求。
　　（三）稅務(wù)師事務(wù)所能夠獲取充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)以支持其結(jié)論并出具書面鑒證報告。
　�。ㄋ模┡c委托人協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（見附件1）。
　　第六條土地增值稅清算鑒證的鑒證對象，是指與土地增值稅納稅申報相關(guān)的會計資料和納稅資料等可以收集、識別和評價的證據(jù)及信息。具體包括：企業(yè)會計資料及會計處理、財務(wù)狀況及財務(wù)報表、納稅資料及稅務(wù)處理、有關(guān)文件及證明材料等。
　　第七條稅務(wù)師事務(wù)所運用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉藴�。適當(dāng)?shù)脑u價標準應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。
　　第八條稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以職業(yè)懷疑態(tài)度、有計劃地實施必要的審核程序，獲取與鑒證對象相關(guān)的充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)；并及時對制定的計劃、實施的程序、獲取的相關(guān)證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄。
　　在確定證據(jù)收集的性質(zhì)、時間和范圍時，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)重要性原則，評估鑒證業(yè)務(wù)風(fēng)險以及可獲取證據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量。
　　第九條稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的鑒證報告并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
　　第十條稅務(wù)師事務(wù)所按照本準則的規(guī)定出具的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。
　　第十一條稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準則。
　　第二章一般規(guī)定
　　第十二條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)要求委托人如實提供如下資料：
　　（一）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報表及完稅憑證。
　�。ǘ�）項目竣工決算報表和有關(guān)帳薄。
　�。ㄈ�）取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
　�。ㄋ模┿y行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。
　�。ㄎ澹╉椖抗こ探ㄔO(shè)合同及其價款結(jié)算單。
　�。�六）商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的其他證明資料。
　�。ㄆ撸�無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。
　�。ò耍┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目成本費用、分期開發(fā)分攤依據(jù)。
　�。ň牛┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。
　�。ㄊ�）與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。
　　第十三條稅務(wù)師事務(wù)所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)對下列事項充分關(guān)注：
　�。ㄒ唬┟鞔_清算項目及其范圍。
　�。ǘ�）正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。
　�。ㄈ�）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。
　　（四）正確劃分不同時期的開發(fā)項目，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
　　（五）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。
　�。�六）明確清算項目的起止日期。
　　第十四條納稅人能夠準確核算清算項目收入總額或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照本準則第三章的規(guī)定審核收入總額。
　　第十五條納稅人能夠準確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入總額不能準確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)先按照本準則第四章的規(guī)定審核扣除項目的金額。
　　第十六條稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過程中，有下列情形之一的，除符合本準則第十七條規(guī)定外，可以終止鑒證：
　�。ㄒ唬┮勒辗�律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
　�。ǘ�）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
　�。ㄈ�）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。
　�。ㄋ模┓�合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
　�。ㄎ澹┥陥蟮挠嫸愐罁�(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的。
　�。�六）納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由，經(jīng)稅務(wù)師事務(wù)所與委托人溝通，溝通無效的。
　　第十七條納稅人雖有本準則第十六條所列情形，但如有下列委托人委托，稅務(wù)師事務(wù)所仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，但需與委托人簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書：
　�。ㄒ唬┧痉�機關(guān)、稅務(wù)機關(guān)或者其他國家機關(guān)。
　　（二）依法組成的清算組織。
　　（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個人。
　　第三章清算項目收入的審核
　　第十八條土地增值稅清算項目收入審核的基本程序和方法包括：
　�。ㄒ唬┰u價收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。
　�。ǘ�）獲取或編制土地增值稅清算項目收入明細表，復(fù)核加計正確，并與報表、總賬、明細賬及有關(guān)申報表等進行核對。
　�。ㄈ�）了解納稅人與土地增值稅清算項目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。
　�。ㄋ模┎槊魇杖氲拇_認原則、方法，注意會計制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認上的差異。
　�。ㄎ澹┱�確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準確性。
　�。�六）必要時，利用專家的工作審核清算項目的收入總額。
　　第十九條本準則所稱清算項目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）并取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
　　第二十條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核納稅人是否準確劃分征稅收入與不征稅收入，確認土地增值稅的應(yīng)稅收入。
　　第二十一條土地增值稅以人民幣為計算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。
　　對于以分期收款形式取得的外幣收入，應(yīng)當(dāng)按實際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。
　　第二十二條有本準則第十六條第（六）款情形，但按本準則第十七條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)確認的同類房地產(chǎn)評估價格，以確認轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
　　第二十三條納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認：
　�。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。
　　（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認。
　�。ㄈ�）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認。
　　第二十四條收入實現(xiàn)時間的確定，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
　　第二十五條對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：
　　（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。
　　（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
　　第二十六條必要時，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運用截止性測試確認收入的真實性和準確性。審核的主要內(nèi)容包括：
　�。ㄒ唬�審核企業(yè)按照項目設(shè)立的"預(yù)售收入備查簿"的相關(guān)內(nèi)容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認收入日期、收入金額和成本費用的處理情況。
　�。ǘ�）確認銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。
　�。ㄈ�）審核企業(yè)對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進行稅務(wù)處理。
　�。ㄋ模�審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如"其他應(yīng)付款"，不作銷售收入申報納稅的情形。
　�。ㄎ澹�審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。
　　（六）審核納稅人采用"還本"方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅。
　�。ㄆ撸�審核納稅人在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規(guī)定申報納稅。
　�。ò耍�審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報納稅。
　�。ň牛�審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。
　�。ㄊ�）審核以房地產(chǎn)或土地作價入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)定申報納稅。
　　第四章扣除項目的審核
　　第二十七條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報的扣除項目是否符合土地增值稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括：
　�。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額。
　�。ǘ�）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開發(fā)費用。
　�。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
　�。ㄎ澹﹪�家規(guī)定的其他扣除項目。
　　第二十八條扣除項目審核的基本程序和方法包括：
　�。ㄒ唬┰u價與扣除項目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。
　�。ǘ�）獲取或編制扣除項目明細表，并與明細賬、總賬及有關(guān)申報表核對是否一致。
　�。ㄈ�）審核相關(guān)合同、協(xié)議和項目預(yù)（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費用支出項目。
　　（四）審核扣除項目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務(wù)處理是否正確，確認扣除項目的金額是否準確。
　　（五）實地查看、詢問調(diào)查和核實。剔除不屬于清算項目所發(fā)生的開發(fā)成本和費用。
　　（六）必要時，利用專家審核扣除項目。
　　第二十九條審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是否符合下列規(guī)定，并確認扣除項目的具體金額：
　�。ㄒ唬┛鄢�項目能夠直接認定的，審核是否取得合法、有效的憑證。
　�。ǘ�）扣除項目不能夠直接認定的，審核當(dāng)期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分攤。
　　（三）審核并確認房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。
　　如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認適當(dāng)?shù)拿娣e。
　　（四）審核并確認扣除項目的具體金額時，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本（存貨）等因素。
　　第三十條取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　�。ㄒ唬�審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。
　�。ǘ�）如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。
　�。ㄈ�）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費用。
　�。ㄋ模�審核有無將期間費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。
　�。ㄎ澹�審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。
　�。�六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。
　　第三十一條土地征用及拆遷補償費的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　�。ㄒ唬�審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。
　　（二）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關(guān)賬目核對。
　�。ㄈ�）審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關(guān)扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。
　　第三十二條前期工程費的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　　（一）審核前期工程費的各項實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。
　�。ǘ�）審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。
　　第三十三條建筑安裝工程費的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　�。ㄒ唬┏霭�方式。重點審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)：
　　1.從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進行核對；
　　2.實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；
　　3.審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。
　　（二）自營方式。重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務(wù)處理。
　　第三十四條基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　�。ㄒ唬�審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否取得合法有效的憑證。
　�。ǘ�）如果有多個開發(fā)項目，基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了清算項目。
　　（三）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有其他企業(yè)的費用。
　　（四）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
　　（五）審核是否將期間費用記入基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。
　�。�六）審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。
　　（七）獲取項目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費用與實際費用是否存在明顯異常。
　�。ò耍�審核基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施應(yīng)負擔(dān)各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分攤。
　�。ň牛└黜椈�礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的分攤和扣除是否符合有關(guān)稅收規(guī)定。
　　第三十五條開發(fā)間接費用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　�。ㄒ唬�審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證。
　�。ǘ�）如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了清算項目。
　�。ㄈ�）審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用。
　�。ㄋ模�審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
　　（五）審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用。
　�。�六）審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費用。
　�。ㄆ撸�審核納稅人的預(yù)提費用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。
　　（八）在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。
　　第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　�。ㄒ唬�審核應(yīng)具實列支的財務(wù)費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務(wù)費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除。
　�。ǘ�）利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進行審核：
　　1.審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；
　　2.如果有多個開發(fā)項目，利息費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的利息費用記入了清算項目；
　　3.審核各項借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；
　　4.審核利息費用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
　　第三十七條與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當(dāng)確認與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計算的扣除金額是否正確。
　　對于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項目。
　　第三十八條國家規(guī)定的加計扣除項目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　�。ㄒ唬�對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。
　　（二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如"三通一平"等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。
　　（三）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。
　　（四）對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形。
　　第三十九條對于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務(wù)機關(guān)確定的分攤方法計算分攤扣除。
　　第五章應(yīng)納稅額的審核
　　第四十條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括：
　�。ㄒ唬�審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。
　�。ǘ�）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。
　　1.如果企業(yè)有多個開發(fā)項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；
　　2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算；
　　3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實現(xiàn)時間及其扣除項目的配比。
　�。ㄈ�）審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。
　�。ㄋ模�審核并確認清算項目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補或應(yīng)退稅額。
　　第六章鑒證報告的出具
　　第四十一條本準則所稱的鑒證報告，是指稅務(wù)師事務(wù)所按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在實施必要的審核程序后，出具含有鑒證結(jié)論或鑒證意見的書面報告。
　　第四十二條鑒證報告的基本內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：
　�。ㄒ唬�標題。鑒證報告的標題應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范為"土地增值稅清算稅款鑒證報告".
　�。ǘ�）收件人。鑒證報告的收件人是指注冊稅務(wù)師按照業(yè)務(wù)約定書的要求致送鑒證報告的對象，一般是指鑒證業(yè)務(wù)的委托人。鑒證報告應(yīng)當(dāng)載明收件人的全稱。
　　（三）引言段。鑒證報告的引言段應(yīng)當(dāng)表明委托人和受托人的責(zé)任，說明對委托事項已進行鑒證審核以及審核的原則和依據(jù)等。
　�。ㄋ模�審核過程及實施情況。鑒證報告的審核過程及實施情況應(yīng)當(dāng)披露以下內(nèi)容：
　　1.簡要評述與土地增值稅清算有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性；
　　2.簡要評述與土地增值稅清算有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性；
　　3.簡要陳述對委托單位提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。
　　（五）鑒證結(jié)論或鑒證意見。注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并確認出具鑒證報告的種類。
　�。�六）鑒證報告的要素還應(yīng)當(dāng)包括：
　　1.稅務(wù)師事務(wù)所所長和注冊稅務(wù)師簽名或蓋章；
　　2.載明稅務(wù)師事務(wù)所的名稱和地址，并加蓋稅務(wù)師事務(wù)所公章；
　　3.注明報告日期；
　　4.注明鑒證報告的使用人；
　　5.附送與土地增值稅清算稅款鑒證相關(guān)的審核表及有關(guān)資料。
　　第四十三條稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況，出具真實、合法的鑒證報告。鑒證報告分為以下四種：
　　（一）無保留意見的鑒證報告（見附件2）。
　�。ǘ�）保留意見的鑒證報告（見附件3）。
　　（三）無法表明意見的鑒證報告（見附件4）。
　�。ㄋ模┓穸ㄒ庖姷蔫b證報告（見附件5）。
　　上述鑒證報告應(yīng)當(dāng)附有《企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關(guān)附表》（見附件6）。
　　第四十四條稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，確認涉稅鑒證事項符合下列所有條件，應(yīng)當(dāng)出具無保留意見的鑒證報告：
　�。ㄒ唬╄b證事項完全符合法定性標準，涉及的會計資料及納稅資料遵從了國家法律、法規(guī)及稅收有關(guān)規(guī)定。
　�。ǘ�）注冊稅務(wù)師已經(jīng)按本準則的規(guī)定實施了必要的審核程序，審核過程未受到限制。
　�。ㄈ�）注冊稅務(wù)師獲取了鑒證對象信息所需的充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)，完全可以確認土地增值稅的具體納稅金額。
　　稅務(wù)師事務(wù)所出具無保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報或?qū)徟�事宜的依�?jù)。
　　第四十五條稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，認為涉稅鑒證事項總體上符合法定性標準，但還存在下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)出具保留意見的鑒證報告：
　�。ㄒ唬┎糠稚娑愂马椧蚨愂辗�律、法規(guī)及其具體政策規(guī)定或執(zhí)行時間不夠明確。
　�。ǘ�）經(jīng)過咨詢或詢證，對鑒證事項所涉及的具體稅收政策在理解上與稅收執(zhí)法人員存在分歧，需要提請稅務(wù)機關(guān)裁定。
　�。ㄈ�）部分涉稅事項因?qū)徍朔秶�受到限制，不能獲取充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)，雖然影響較大，但不至于出具無法表明意見的鑒證報告。
　　稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)對能夠獲取充分、適當(dāng)、真實證據(jù)的部分涉稅事項，確認其土地增值稅的具體納稅金額，并對不能確認具體金額的保留事項予以說明，提請稅務(wù)機關(guān)裁定。
　　稅務(wù)師事務(wù)所出具的保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報或?qū)徟�事宜的依�?jù)。
　　第四十六條稅務(wù)師事務(wù)所因?qū)徍朔秶�受到限制，認為對企業(yè)土地增值稅納稅申報可能產(chǎn)生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對土地增值稅納稅申報發(fā)表意見，應(yīng)當(dāng)出具無法表明意見的鑒證報告。
　　稅務(wù)師事務(wù)所出具的無法表明意見的鑒證報告，不能作為辦理土地增值稅清算申報或?qū)徟�事宜的依�?jù)。
　　第四十七條稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，發(fā)現(xiàn)涉稅事項總體上沒有遵從法定性標準，存在違反相關(guān)法律、法規(guī)或稅收規(guī)定的情形，經(jīng)與被審核單位的治理層、管理層溝通或磋商，在所有重大方面未能達成一致意見，不能真實、合法的反映鑒證結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)出具否定意見的鑒證報告。
　　稅務(wù)師事務(wù)所出具否定意見的鑒證報告，不能作為辦理土地增值稅清算申報或?qū)徟�事宜的依�?jù)。


附件1：涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（參考文本）



　　甲方（委托方）：
　　甲方稅務(wù)登記號：
　　乙方（受托方）：
　　乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號：
　　茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算涉稅鑒證業(yè)務(wù)，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達成以下約定：
　　一、委托事項
　�。ㄒ唬╉椖棵�稱：
　�。ǘ�）具體內(nèi)容及要求：
　�。ㄈ�）完成時間：
　　二、甲方的責(zé)任與義務(wù)
　�。ㄒ唬┘追降呢�(zé)任
　　1.根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。
　　2.按照現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。這種責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關(guān)的內(nèi)部控制。（2）符合會計準則及有關(guān)規(guī)定。（3）嚴格按照稅收規(guī)定進行納稅調(diào)整。
　　3.甲方不得授意乙方人員實施違反國家法律、法規(guī)的行為。
　　4.基于重要性原則、截止性測試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
　�。ǘ�）甲方的義務(wù)
　　1.按照乙方要求，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關(guān)資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。
　　2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項有關(guān)的記錄、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對有關(guān)事項的詢問。
　　3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協(xié)助，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。
　　4.委托人按本約定書的約定及時足額支付委托業(yè)務(wù)費用以及其他相關(guān)費用。未按規(guī)定時間支付委托費用的，應(yīng)按約定金額
　　%的比例支付違約金。
　　三、乙方的責(zé)任和義務(wù)
　　（一）乙方的責(zé)任
　　1.乙方應(yīng)嚴格按照現(xiàn)行稅收相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定以及《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》及有關(guān)規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關(guān)資料進行審核鑒證。
　　2.乙方應(yīng)當(dāng)制定合理計劃和實施能夠獲取充分、適當(dāng)、真實證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。
　　3.乙方有責(zé)任在鑒證報告中指明發(fā)現(xiàn)的甲方違反國家法律法規(guī)且未按乙方的建議進行調(diào)整的事項。
　�。ǘ�）乙方的義務(wù)
　　1.乙方應(yīng)當(dāng)按照約定時間完成委托事項，并出具真實、合法的鑒證報告。
　　2.除下列情況外，乙方應(yīng)當(dāng)對執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機構(gòu)對乙方進行行政處罰所實施的調(diào)查、聽證、復(fù)議等程序。
　　3.由于乙方過錯導(dǎo)致甲方未按規(guī)定履行納稅義務(wù)的，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
　　4.屬于乙方原因未按約定時限完成委托事項并給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
　　四、約定事項的收費
　　（一）按照注冊稅務(wù)師行業(yè)收費的有關(guān)規(guī)定，完成本委托事項費用為人民幣（大寫）元整（￥）。
　�。ǘ�）上述費用自本約定書生效之日起日內(nèi)預(yù)付業(yè)務(wù)費用總額的%；其余費用按方式支付。
　　（三）由于無法預(yù)見的原因，導(dǎo)致從事本委托事項完成的實際時間較本約定書簽訂時預(yù)計的時間有明顯的增加或減少時，甲乙雙方應(yīng)通過協(xié)商，相應(yīng)調(diào)整本約定書第四款第（一）項所述業(yè)務(wù)費用總額。
　�。ㄋ模┯捎跓o法預(yù)見的原因，導(dǎo)致乙方人員抵達甲方工作現(xiàn)場后，本約定書項目不再進行，甲方不得要求退還預(yù)付的業(yè)務(wù)費用；如上述情況發(fā)生于乙方人員完成現(xiàn)場審核工作之后，甲方應(yīng)另行向乙方支付人民幣元的補償費，該補償費應(yīng)于甲方收到乙方的收款通知之日起日內(nèi)支付。
　�。ㄎ澹┯捎跓o法預(yù)見的原因，發(fā)生的與本次委托事項有關(guān)的其他費用（包括交通、食宿費等），由雙方協(xié)商解決。
　　五、鑒證報告的出具和使用
　�。ㄒ唬┮曳綉�(yīng)當(dāng)按照國家發(fā)布的相關(guān)業(yè)務(wù)準則所規(guī)定的格式和類型，出具真實、合法的鑒證報告。
　　（二）乙方向甲方出具鑒證報告一式份。
　�。ㄈ�）甲方不得修改或刪減乙方出具的鑒證報告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。
　　六、約定事項的變更
　　如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，影響審核鑒證工作如期完成，或需要提前出具審核報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應(yīng)提前通知對方，并由雙方協(xié)商解決。
　　七、約定事項的終止
　�。ㄒ唬┍炯s定書簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。
　�。ǘ�）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費用。
　　八、適用法律和爭議解決
　　本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。與本約定書有關(guān)的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下一種解決方式：
　　（一）提交進行仲裁；
　�。ǘ�）向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
　　九、本約定書的法律效力
　�。ㄒ唬┍炯s定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。
　　（二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
　　十、其他事項的約定
　　本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。
　　甲方（委托人）：乙方：
　�。ㄉw章）（蓋章）
　　法人代表：（簽名或蓋章）所長：（簽名或蓋章）
　　地址：地址：
　　電話：電話：
　　聯(lián)系人：聯(lián)系人：
　　簽約日期：
　　簽約地點：


附件2：土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）
（適用于無保留意見的鑒證報告）


　　編號：
公司：
　　我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實、合法的鑒證報告。
　　在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序�，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下：
　　一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況
　�。ㄖ饕�披露以下內(nèi)容）
　�。ㄒ唬┖喴�評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。
　�。ǘ�）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。
　�。ㄈ�）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。
　　二、鑒證結(jié)論
　　經(jīng)對貴公司（項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，我們確認：
　　1.收入總額：元；
　　2.扣除項目金額：元；
　　3.增值額：元；
　　4.增值率（增值額與扣除金額之比）：%；
　　5.適用稅率：%；
　　6.應(yīng)繳土地增值稅稅額：元；
　　7.已繳土地增值稅稅額：元；
　　8.應(yīng)補（退）繳土地增值稅稅額：元。
　　清算事項的具體情況詳見附件。
　　本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務(wù)機關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人。
　　稅務(wù)師事務(wù)所所長（簽名或蓋章）：
　　中國注冊稅務(wù)師（簽名或蓋章）：
　　地址：
　　稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）
　　年月日
　　附件：
　　1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。
　　2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。
　　3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括：
　�。�1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；
　�。�2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細表；
　�。�3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表；
　�。�4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表；
　�。�5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細表；
　�。�6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細表；
　�。�7）扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；
　�。�8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費審核調(diào)整明細表；
　�。�9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。
　　4.土地增值稅清算稅款申報審核事項有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。



附件3：土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）
（適用于保留意見的鑒證報告）



　　編號：
　　公司：
　　我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實、合法的鑒證報告。
　　在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序�，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下：
　　一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況
　�。ㄖ饕�披露以下內(nèi)容）
　�。ㄒ唬┖喴�評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。
　�。ǘ�）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。
　�。ㄈ�）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。
　　二、鑒證結(jié)論
　　經(jīng)對貴公司（項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，除××保留意見的事項因稅收政策規(guī)定不夠明確或證據(jù)不夠充分等原因，尚不能確認其應(yīng)納土地增值稅的具體金額外，我們確認：
　　1.收入總額：元；
　　2.扣除項目金額：元；
　　3.增值額：元；
　　4.增值率（增值額與扣除金額之比）：%；
　　5.適用稅率：%；
　　6.應(yīng)繳土地增值稅稅額：元；
　　7.已繳土地增值稅稅額：元；
　　8.應(yīng)補（退）繳土地增值稅稅額：元。
　　清算事項的具體情況詳見附件。
　　本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務(wù)機關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人。
　　稅務(wù)師事務(wù)所所長（簽名或蓋章）：
　　中國注冊稅務(wù)師（簽名或蓋章）：
　　地址：
　　稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）
　　年月日
　　附件：
　　1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。
　　2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。
　　3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括：
　�。�1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；
　�。�2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細表；
　�。�3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表；
　　（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表；
　　（5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細表；
　　（6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細表；
　�。�7）扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；
　　（8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費審核調(diào)整明細表；
　�。�9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。
　　4.土地增值稅清算稅款申報審核事項有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。


附件4：土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）
（適用于無法表明意見的鑒證報告）



　　編號：
　　公司：
　　我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實、合法的鑒證報告。
　　在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序�，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下：
　　一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況
　�。ㄖ饕�披露以下內(nèi)容）
　�。ㄒ唬┖喴�評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。
　�。ǘ�）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。
　�。ㄈ�）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。
　　二、鑒證意見
　　經(jīng)對貴公司（項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，因?qū)徍朔秶�受到限制，我們認為，下列事項對確認土地增值稅稅額可能產(chǎn)生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對（項目）土地增值稅清算稅款申報發(fā)表意見。
　�。ㄒ唬�××事項的審核情況。
　　（詳細說明該審核事項對確認土地增值稅額可能產(chǎn)生的非常重大而廣泛的影響，并闡述對該事項無法表明意見的理據(jù)。下同。）
　�。ǘ�）××事項的審核情況。
　�。ㄈ�）××事項的審核情況。
　　清算項目的具體情況詳見附件。
　　本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務(wù)機關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人。
　　稅務(wù)師事務(wù)所所長（簽名或蓋章）：
　　中國注冊稅務(wù)師（簽名或蓋章）：
　　地址：
　　稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）
　　年月日
　　附件：
　　1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。
　　2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。
　　3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括：
　　（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；
　　（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細表；
　�。�3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表；
　�。�4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表；
　�。�5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細表；
　　（6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細表；
　�。�7）扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；
　　（8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費審核調(diào)整明細表；
　�。�9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。
　　4.土地增值稅清算稅款申報審核事項有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。
附件5：土地增值稅清算稅款鑒證報告（參考文本）
（適用于否定意見的鑒證報告）



　　編號：
　　公司：
　　我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實、合法的鑒證報告。
　　在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序。現(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下：
　　一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況
　�。ㄖ饕�披露以下內(nèi)容）
　�。ㄒ唬┖喴�評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。
　�。ǘ�）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。
　　（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。
　　二、鑒證意見
　　經(jīng)審核，我們發(fā)現(xiàn)貴公司土地增值稅清算稅款申報，存在違反相關(guān)法律、法規(guī)及稅收規(guī)定的情形，經(jīng)與貴公司磋商，在下列重大且原則的問題上未能達成一致意見。我們認為，貴公司
　　（項目）土地增值稅清算稅款申報不能真實、合法地反映企業(yè)該項目應(yīng)納土地增值稅稅額。
　�。ㄒ唬�××事項的審核情況。
　�。�描述存在違反稅收法律法規(guī)或有關(guān)規(guī)定的情形，并闡述經(jīng)與委托人就該事項所有重大方面進行磋商不能達成一致、出具否定意見的理據(jù)。下同。）
　�。ǘ�）××事項的審核情況。
　�。ㄈ�）××事項的審核情況。
　　清算項目的具體情況詳見附件。
　　本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務(wù)機關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人。
　　稅務(wù)師事務(wù)所所長（簽名或蓋章）：
　　中國注冊稅務(wù)師（簽名或蓋章）：
　　地址：
　　稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）
　　年月日
　　附件：
　　1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。
　　2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。
　　3.土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括：
　　（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；
　�。�2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細表；
　�。�3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表；
　�。�4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表；
　　（5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細表；
　　（6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細表；
　�。�7）扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；
　�。�8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費審核調(diào)整明細表；
　　（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。
　　4.土地增值稅清算稅款審核事項有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。


附件6：企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關(guān)附表

　　一、基本情況
　　（一）企業(yè)基本情況
　　1.成立日期：
　　2.稅務(wù)登記證號：
　�。�1）國稅登記證號：
　�。�2）地稅登記證號：
　　3.地址：
　　4.法人代表：
　　5.注冊資本：
　　6.投資總額：
　　7.企業(yè)類型：
　　8.經(jīng)營范圍：
　　9.其他：
　�。ǘ�）項目基本情況
　　1.項目地址。
　　2.項目概況。列明開發(fā)項目類型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況。
　　3.項目建設(shè)規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套面積、可售面積，并分別說明普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模。
　　4.項目銷售情況。列明取得預(yù)售許可證情況，實際開始銷售日期、截止清算基準日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例等，并分別按普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項目予以說明。
　　5.項目設(shè)計情況。說明設(shè)計方案是否由境外機構(gòu)或境外人員提供，以及項目設(shè)計的其他情況。
　　二、主要會計政策和稅收政策
　　1.公司執(zhí)行會計準則或《××?xí)�計制度》及有關(guān)規(guī)定。
　　2.公司會計核算方法：
　　3.主要內(nèi)部控制制度：
　　4.土地增值稅清算條件：
　　5.開發(fā)產(chǎn)品完工的標準：
　　6.成本費用的分配標準：
　　7.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認的標準：
　　8.開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認收入的標準：
　　9.與土地增值稅清算項目相關(guān)的稅收政策：
　　10.其他政策：
　　三、土地增值稅的審核情況
　�。ㄒ唬┩恋卦鲋刀悜�(yīng)稅收入的審核
　　截至××年××月××日止，貴公司自報本項目土地增值稅應(yīng)稅收入元；經(jīng)審核，核定土地增值稅應(yīng)稅收入為元，比自報數(shù)調(diào)增/調(diào)減元，其中：
　　1.銷售普通標準住宅平方米，取得銷售收入自報應(yīng)稅收入元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入元，核定收入元。
　　2.銷售其他項目（含非普通標準住宅平方米，取得銷售收入自報應(yīng)稅收入元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入元，核定收入元。
　　3.視同銷售房地產(chǎn)收入：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)平均價格；或（2）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格、評估價值確定，自報應(yīng)稅收入元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入元，核定其他項目應(yīng)稅收入元。
　�。ǘ�）土地增值稅扣除項目的審核
　　截至××年××月××日止，貴公司自報本項目土地增值稅應(yīng)稅扣除項目總額元；經(jīng)審核，核定土地增值稅扣除項目總額元，比自報數(shù)調(diào)增/調(diào)減元，其中：
　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。貴公司自報取得本項目的土地使用權(quán)支付金額為元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，核定允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為元。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。貴公司本項目自報房地產(chǎn)開發(fā)成本元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，核定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為元。其中：
　�。�1）貴公司自報土地征用及拆遷補償元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，核定允許扣除的土地征用及拆遷補償為元。
　　（2）貴公司自報前期工程費元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，核定允許扣除的前期工程費為元。
　�。�3）貴公司自報建筑安裝工程費元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，核定允許扣除的建筑安裝工程費為元。
　�。�4）貴公司自報基礎(chǔ)設(shè)施費元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，核定允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費為元。
　�。�5）貴公司自報公共配套設(shè)施費元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，核定允許扣除的公共配套設(shè)施費為元。
　　（6）貴公司自報開發(fā)間接費元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，核定允許扣除的開發(fā)間接費為元。
　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。
　�。�1）本項目發(fā)生的財務(wù)費用中，借款利息支出能夠全部提供金融機構(gòu)票據(jù)證明的，應(yīng)據(jù)實扣除，扣除金額為元。其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額元與開發(fā)成本元之和的5%扣除元。因此，貴公司此項目可扣除金額為元。
　　（2）本項目發(fā)生的財務(wù)費用中，借款利息支出未能全部提供金融機構(gòu)票據(jù)的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額元與開發(fā)成本元之和的10%扣除元。因此，貴公司此項目可扣除金額為元。
　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
　　貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為元。其中：
　�。�1）貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為元。
　�。�2）貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護建設(shè)稅稅金為元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護建設(shè)稅稅金為元。
　�。�3）貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為元。
　　5.稅收規(guī)定的其他扣除項目。
　　貴公司根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額元與開發(fā)成本元之和的20%加計扣除。因此，貴公司其他扣除項目的金額為元。
　�。ㄈ�）增值額及增值率的審核
　　貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅的增值額為元。其中：
　�、牌胀ㄗ≌�土地增值稅的增值額為元，增值率為%（計算公式）
　�、品瞧胀ㄗ≌�土地增值稅的增值額為元，增值率為%（計算公式）
　�。ㄋ模�應(yīng)繳土地增值稅的審核
　　貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅稅額為元，已繳稅款為元；應(yīng)補（退）稅額為元。其中：
　　1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為元；已繳稅額為元，應(yīng)補（退）稅額為元。
　　2.非普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為元；已繳稅額為元，應(yīng)補（退）稅額為元。
　　四、應(yīng)當(dāng)披露的其他事項

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